PROJECT FINANCE INMOBILIARIO

El project finance inmobiliario.

Se trata de una herramienta financiera que surgió a raíz de la necesidad de hacer frente a la dificultad de reunir los fondos que exigían los grandes proyectos.

Este producto financiero se enfrenta así a los métodos tradicionales (aumento de capital, salidas a bolsa, el recurso de endeudamiento ajeno, etc.) que han mostrado ser inadecuados para este tipo de proyectos.

Desde una perspectiva internacional se puede afirmar que se ha consolidado como una modalidad de financiación para grandes proyectos.

Se trata de un sistema de financiación que permite que un determinado proyecto de inversión, dadas sus posibilidades de generar flujos de caja y la calidad de los propios activos, pueda ser financiado individualmente utilizando para ello fondos específicamente conseguidos para el proyecto y con el mayor apalancamiento posible.

Los sectores susceptibles de financiación vía project finance son: el energético, el agua, el de los transportes y otros, entre los que se incluye el inmobiliario, en particular centros comerciales, hoteles y oficinas.

• En España, a diferencia del resto de Europa y Estados Unidos, este tipo de instrumento financiero no se ha desarrollado por la totalidad de las instituciones bancarias, sino tan sólo por aquellas especializadas en el ámbito inmobiliario.

Hoy en día se inician en el sector inmobiliario proyectos que implican inversiones cuantiosas que exigen un método de financiación que ya no puede satisfacer el tradicional préstamo hipotecario.

Mientras que el préstamo hipotecario se garantiza con una hipoteca que afecta al inmueble cubriendo el valor de la finca hipotecada del capital prestado, en el project finance será el resultado del proyecto empresarial el que garantice la devolución de los créditos.

Hay que tener en cuenta que en proyectos de esta envergadura el valor del inmueble supone como máximo el 10 por ciento del coste total de la operación.

Este instrumento implica la financiación de una unidad económica independiente que se basa exclusivamente en la capacidad del proyecto mismo para generar un flujo de caja (cash flow) suficiente para amortizar los créditos (principal e intereses) tras haber cubierto todos los demás gastos, además de poder asegurar una rentabilidad suficiente del capital propio invertido.

Es imprescindible hacer un examen detallado del proyecto: sus contratos, riesgos, estructura de costes y de ingresos, flujos de caja...

La diversificación de los riesgos mediante un complejo entramado de contratos es fundamental, para que aquella parte que controle mejor un riesgo específico sea también la que asuma la mayor responsabilidad sobre el mismo.

Es primordial igualmente que los riesgos estén adecuadamente cubiertos. Algunas de las razones que llevan a solicitar este tipo de financiación son:

·       Cuando los recursos necesarios para su financiación exceden de los que los promotores pueden conseguir (empresas ya endeudadas)

·       En el caso de que los riesgos, operativos y financieros, excedan de los que los accionistas de las empresas promotoras están dispuestos a soportar

·       Si hay más de una empresa interesada en el proyecto

·       Cuando la inversión es cuantiosa

·       Cuando se quiere diversificar el riesgo

·       En el caso de que se quiera hacer el proyecto sin afectar directamente a la posición financiera del promotor

·       Cuando el proyecto es perfectamente separable y puede diferenciarse del resto de las actividades de los promotores

·       Cuando hay una serie de clientes fijos y seguros del producto o servicio que satisface.

·       Cuando existen inversores dispuestos a invertir a favor de los flujos generados por el mismo.

a. Características

El proyecto en sí, y sus activos, son perfectamente identificables y separables de otros proyectos o actividades de las empresas promotoras (sociedad independiente).

Es capaz de general flujos de caja suficientes, que permiten asegurar la devolución del principal e intereses o rentabilidad de los medios utilizados para su financiación (deuda y capital propio).

La financiación del mismo se diseña considerando sus características y la capacidad de generar flujos.

El nivel de endeudamiento, si atendemos a su financiación, suele ser elevado (75 por ciento deuda y 25 por ciento capital) y permite beneficiarse del efecto del apalancamiento (otros costes: riesgo, diseño, asesoría, gestión, etc ...).

Se emplea sobre todo en proyectos intensivos en capital y a largo plazo. Los fondos se obtienen sin garantía de los promotores.

Por otra parte, el proyecto se considera como unidad económica independiente.

El Project Finance se utiliza para la financiación de un proyecto de inversión en el que los flujos de caja son muy recurrentes y tienen un alto grado de certeza; por ejemplo, rentas de alquiler pagadas por organismos públicos.

A continuación se crea una sociedad cuyo único fin es el desarrollo, promoción y gestión del proyecto, como por ejemplo, un joint venture.

Además la sociedad está dotada de capital propio de los promotores sponsor.

En este tipo de financiación la sociedad es la tomadora de crédito frente a las entidades financieras y la amortización de los créditos se efectúa exclusivamente con el flujo de caja "cash flow" generado por el proyecto.

En estos casos, el recurso de los prestamistas frente a los promotores o no existe o está limitado limited recourse financing/non recourse financing, es decir, los promotores no avalan la financiación.

Por otro lado, la posible ejecución de los acreedores en caso de impago se limita en exclusiva a los bienes y derechos que constituyen el proyecto que se financia.

La financiación otorgada se basa principalmente en su viabilidad económica, en su rentabilidad operativa y en los flujos de caja que genera un proyecto futuro.

Otra de las características es que las relaciones de todas las partes implicadas de alguna manera en su realización se determinan a través de una red de contratos donde los contratos subyacentes al proyecto adquieren un significado relevante en el reparto de los riesgos.

• En este tipo de financiación el riesgo está diversificado.

Hay que identificar, analizar y asignar todos los riesgos a los diferentes intervinientes en el proyecto.

b. Ventajas e inconvenientes

a) Ventajas:

·       Se mantiene la calidad crediticia del promotor.

·       Si se disminuyen los riesgos, cubriéndolos adecuadamente, puede disminuir el coste de la financiación.

·       No se comprometen otros negocios de la empresa promotora.

·       Se consiguen fondos, sin recurso o recurso limitado, difícilmente accesibles por otras vías.

·       No se exigen garantías financieras a los socios promotores.

·       Se incrementa la capacidad de endeudamiento de los promotores.

·       Se comparten y transfieren riesgos a socios, entidades financieras, constructor, operador, compañías de seguro, mercado derivados, acreedores, etc. Una vez asignados los riesgos entre los distintos participantes, la dependencia entre el proyecto y sus promotores es únicamente operativa, no financiera.

·       Obtención de una estructura de capital más apalancada de lo que sería posible con otras fórmulas de financiación.

·       Una financiación a más largo plazo.

b) Inconvenientes:

·       El diseño, para cubrir riesgos, ofrecer garantías y conseguir financiación, es complejo: ingeniería financiero ‑jurídica.

·       Se necesitan, por ello, especialistas que ayuden: bancos de inversión, abogados, técnicos, etc...

·       Los costes de transacción asociados: gastos administrativos, minutas y honorarios (entre un 1 por ciento y un 2 por ciento del volumen de la operación).

·       Solo es factible para grandes proyectos.

c. Partes intervinientes

·       Promotores‑Socios (Sponsors).

·       Sociedad creada "ad hoc".

·       Asesores externos, legales, técnicos, financieros.

·       Fomentadores del Proyecto/ Instituciones supranacionales y de desarrollo (Banco Mundial, Banco Europeo de Reconstrucción y Desarrollo, Agencias de Seguro de Exportación, etc).

·       Aseguradoras.

·       Administración del Estado, Autónoma o Local.

·       Entidades Financieras‑Prestamistas.

·       Arrendatarios.

·       Empresas constructoras.

d. Estructura financiera

·       Recursos Propios (Promotores‑Socios): 10‑25 por ciento.

·       Subvenciones.

·       Recursos Ajenos: 90‑75 por ciento.

e. Tipos de financiación

En el caso de la financiación de la construcción y comercialización del proyecto para su venta a un inversor institucional, los bancos se encargan de financiar el período de construcción y el de comercialización hasta que se produce la venta y, por tanto, la amortización de la "deuda senior" o préstamo principal.

Ø  En este caso, el "bullet" supone la amortización de la deuda en un solo pago.

Cuando lo que se busca es la financiación de la construcción y posterior explotación del proyecto en régimen de alquiler, los bancos financian el período de construcción, el de comercialización y la explotación vía alquileres. Esta financiación se estructura a largo plazo desde el inicio de la operación.