DIRECTOR FINANCIERO INMOBILIARIO

Las empresas promotoras necesitan perfiles financieros específicos. Al igual que existen perfiles financieros especializados en el sector bancario o del seguro, las inmobiliarias necesitan contar con profesionales especializados en el sector que entiendan lo que es una obra o una mala comercialización inmobiliaria.

Los fondos de inversión y las socimi gestionan cantidades ingentes de activos financieros e inmobiliarios y necesitan igualmente personal especializado en cesiones de crédito y alquileres.

La construcción/promoción genera un gran volumen de ingresos y gastos con un elevado endeudamiento vía préstamo promotor. Esta mezcla de ingresos, gastos y préstamos es una bomba financiera que no puede dejarse en manos de alguien ajeno al mundo inmobiliario.

El responsable financiero de una promotora inmobiliaria no puede limitarse a contabilizar facturas y presentar impuestos, sino que además deberá obtener las previsiones de tesorería a corto y medio plazo estableciendo los hitos correspondientes para evitar tensiones de tesorería, emitir las remesas, tanto de cobros como de pagos, coordinar las entregas de llaves y las subrogaciones de hipotecas, emisión de pagarés…

El director financiero de una inmobiliaria debe tener previstos diferentes escenarios con proyecciones de Cash Flow para las futuras promociones ya que no nos podemos permitir que el calendario e hitos de liberación de los préstamos nos generen tensiones de tesorería, del mismo modo, en el momento de las entregas de las viviendas, se devengarán cantidades importantes de IVA que debemos tener en cuenta en nuestras predicciones. Estos son dos hitos de los muchos que debemos tener presentes.

En una promotora clásica veremos diferencias muy significativas entre el devengo y el cash flow. Por eso hay que llevarlas en dos líneas paralelas pero con una visión global. El Cash Flow es primordial por el alto apalancamiento del sector.

Existen conceptos específicos en este sector que raramente se ven en otros, como la inversión del sujeto pasivo, cálculo de préstamos, etc. Hay que entenderlo para poder aplicarlos correctamente y evitar así sorpresas desagradables.

Además hay que llevar un control de las retenciones de garantía o, en su defecto las líneas de avales de los proveedores para proceder a su devolución.

La legislación actual también obliga a la contratación obligatoria de avales de afianzamiento para las entregas a cuenta de los clientes así como cuentas bancarias específicas por promoción.

Por lo general, durante el ciclo de vida de una promoción inmobiliaria no se generarán ingresos hasta la entrega de la misma, por lo que nos veremos obligados a ir activando existencias. Para ello es fundamental llevar un correcto control de costes por inmueble. Este punto es decisivo, ya que al final todo se centra en la obtención de la rentabilidad por inmueble.

Todo esto tendrá lógicamente un impacto en la fiscalidad.

Además se ha producido un cambio significativo en la forma de adquirir los suelos. Se ha pasado de comprar suelos finalistas a comprar préstamos para poder ejecutar los colaterales/garantías (el suelo). Es la llamada cesión de crédito. Lógicamente la figura es más compleja que la compra tradicional del suelo, pero permite adquirirlo con importantes quitas.

Le proponemos analizar con ud las mejores soluciones prácticas al día a día de un director financiero y/o controller inmobiliario. Todo con un lenguaje accesible para que no haya dudas en la comprensión.

EL PAPEL VITAL DEL CFO EN LA PLANIFICACIÓN FINANCIERA DE LA INVERSIÓN INMOBILIARIA

El Director Financiero (CFO) en el sector inmobiliario juega un rol crucial, no solo en la gestión financiera cotidiana, sino también en la planificación estratégica y financiera de inversiones inmobiliarias. Su expertise es esencial para navegar por los complejos mercados inmobiliarios, optimizar las inversiones, gestionar los riesgos financieros y asegurar la rentabilidad a largo plazo de la empresa. Este artículo destaca las responsabilidades, desafíos y la importancia de una formación continua para el CFO inmobiliario, enfocado en la planificación financiera de la inversión inmobiliaria.

Responsabilidades Clave del CFO Inmobiliario

Ø  Análisis y Planificación Financiera: Evaluar oportunidades de inversión inmobiliaria mediante análisis financieros detallados, incluyendo el cálculo de la Tasa Interna de Retorno (TIR), el Valor Actual Neto (VAN), y otros indicadores críticos de rentabilidad.

Ø  Estructuración de Financiación: Diseñar estructuras de financiación innovadoras para proyectos inmobiliarios, incluyendo la negociación de préstamos, la emisión de bonos o la búsqueda de inversores de capital.

Ø  Gestión de Riesgos: Identificar y mitigar riesgos financieros asociados con fluctuaciones del mercado inmobiliario, cambios regulatorios, y riesgos específicos de proyectos.

Ø  Optimización Fiscal: Asegurar una gestión fiscal eficiente de las inversiones inmobiliarias, aprovechando incentivos fiscales y minimizando las obligaciones tributarias.

Ø  Supervisión de Inversiones: Monitorear el desempeño de la cartera de inversiones inmobiliarias, realizando ajustes estratégicos según sea necesario para maximizar los retornos.

Ø  Integración Tecnológica: Implementar soluciones tecnológicas avanzadas para mejorar la precisión del análisis financiero y la eficiencia operativa.

Desafíos Específicos del Sector

Ø  Volatilidad del Mercado: Adaptarse a las rápidas variaciones en el mercado inmobiliario, que pueden afectar significativamente el valor y la rentabilidad de las inversiones.

Ø  Complejidad Regulatoria: Navegar por un entorno regulatorio en constante cambio, que puede impactar las estrategias de inversión y financiación.

Ø  Gestión de Diversas Carteras de Inversión: Equilibrar una cartera diversificada que puede incluir diferentes tipos de propiedades, como residenciales, comerciales y terrenos.

Importancia de la Formación Continua

Para mantenerse a la vanguardia en un sector tan dinámico y competitivo, es esencial que el CFO inmobiliario invierta en su desarrollo profesional continuo. Esto puede incluir:

Ø  Actualizaciones sobre Tendencias del Mercado: Mantenerse informado sobre las últimas tendencias del mercado inmobiliario, tanto a nivel local como global.

Ø  Nuevas Estrategias Financieras: Explorar y adoptar innovadoras estrategias de financiación y inversión para mantener y aumentar la competitividad de la empresa.

Ø  Tecnología y Análisis de Datos: Aprender a utilizar avanzadas herramientas de análisis de datos y tecnologías emergentes, como inteligencia artificial y blockchain, que pueden transformar la planificación financiera y la gestión de inversiones.

El papel del CFO en el sector inmobiliario es fundamental para asegurar el éxito financiero y la sostenibilidad a largo plazo de las inversiones inmobiliarias. Mediante una planificación financiera meticulosa, una gestión de riesgos prudente y la adopción de innovaciones tecnológicas, el CFO puede liderar su empresa hacia el crecimiento y la rentabilidad. La formación continua es clave para que estos profesionales se mantengan actualizados y puedan aprovechar al máximo las oportunidades en el cambiante mundo inmobiliario.